Avv. Ettore Nesi – DIRITTO CIVILE: Ascrivibilità, nei rapporti privatistici, della non conformità della costruzione al progetto approvato dall’amministrazione nell’ambito dell’art. 1489 cod. civile
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Nell’ipotesi in cui l’acquirente di bene immobile sia assoggettato a sanzioni edilizie per attività edilizia abusiva di cui sia però responsabile il venditore, la vicenda va in quadrata nell’ambito dell’art. 1489 cod. civile, ai sensi del quale: «[I] Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’articolo 1480. [II] Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488».
Più precisamente, è stato osservato dalla Suprema Corte:
«in tema di compravendita, la fondamentale obbligazione del venditore di consegnare la cosa al compratore, assicurandogliene il godimento, ex art. 1476 c.c., è correlata a particolari garanzie, le quali – riguardanti o l’appartenenza della cosa al venditore (artt. 1478 e 1480 c.c.) o l’inesistenza su di essa di garanzie reali o di altri vincoli (art. 1482 c.c.) o l’esclusione di oneri o di diritti reali o personali a favore di terzi (art. 1489 c.c.) ovvero l’immunità da vizi (art. 1490 c.c.) o la corrispondenza con le qualità promesse od essenziali (art. 1497 c.c.) – sono volte ad assicurare al compratore, per l’ineliminabile esigenza della normalità degli scambi, il pieno godimento della cosa compravenduta, senza menomazioni e senza pericolo di perdita, totale od anche soltanto parziale.
Allorquando il bene compravenduto sia costituito da una costruzione realizzata in difformità del progetto approvato dal comune, al fine di inquadrare esattamente la condizione del bene stesso, in relazione ai mezzi cautelativi apprestati dalla legge in tema di compravendita o, più in generale, di inadempimento delle obbligazioni e di nullità degli obblighi, questa corte ha in più occasioni affermato che occorre innanzitutto tener presente il rapporto che si costituisce tra il costruttore e la pubblica amministrazione: e non è dubbio che tale rapporto esprima una posizione di soggezione del privato alle sanzioni amministrative, che la pubblica amministrazione ha la potestà di adottare a tutela del pubblico interesse. Nei rapporti privatistici la non conformità della costruzione al progetto approvato dall’amministrazione non può essere ritenuta vizio della cosa, ex art. 1490 c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale e risolvendosi, invece, sotto il profilo giuridico, in una irregolarità che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell’amministrazione e determina, seconda la giurisprudenza di questa corte, l’inquadramento della fattispecie nell’ambito dell’art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità (vedansi in tal senso già Cass. 15 novembre 1978 n. 5272; Cass. 6 dicembre 1984 n. 6399; Cass, 10 settembre 1988 n. 771). L’ordine di demolizione della costruzione, che può essere adottato in conseguenza dell’irregolarità amministrativa, avrà, una volta intervenuto ed eseguito, gli effetti sostanziali di un’evizione totale o parziale (artt. 1483 e 1484 c.c.) a seconda che ne derivi l’abbattimento totale o parziale dell’immobile, con la conseguenza che il venditore, anche se non tenuto alla garanzia per effetto della conoscenza della irregolarità da parte del compratore, è nondimeno obbligato a restituire il prezzo ed a rimborsare le spese, a meno che la vendita non sia stata convenuta a rischio e pericolo del compratore stesso ex art. 1483 c.c. (sul punto, di recente, Cass. 28 febbraio 2007 n. 4786; Cass. 28 dicembre 2011 n. 29367; Cass. 6 marzo 2012 n. 3464).
Conseguenza rilevante, connessa all’inclusione della irregolarità de qua nella previsione dell’art. 1489 c.c., è che la conoscenza di essa da parte del compratore preclude a questi la possibilità di chiedere la riduzione del prezzo, secondo quanto dispone l’art. 1480 richiamato dalla prima di dette norme; infatti degli oneri e dei diritti altrui, gravanti sulla cosa compravenduta, il venditore risponde soltanto se essi non siano stati dichiarati nel contratto o non siano stati effettivamente conosciuti dal compratore al tempo dell’acquisto, dovendosi presumere, in caso contrario, che la cosa sia stata accettata dall’acquirente nella situazione di fatto e di diritto a lui nota» (Cass., Sez. II, 28 giugno 2012, n. 10947).
nota a cura dell’Avv. Ettore Nesi